第9章 课·你买的学区房或为贵价消费品？3问分清资产与负债（3/4）
但他舍不得卖，总说“等退休了去住”——可退休还有20年，这20年要亏100万，足够在云南租20年豪华民宿了。
“更可怕的是‘沉没成本陷阱’。”教授补充，“你已经花了150万，就算发现是坑，也舍不得跳出来，总觉得‘再等等，说不定会涨’。
就像特朗普的海湖庄园，每年亏几百万，却舍不得卖，因为‘卖掉就承认自己错了’——这不是投资，是和自己较劲。”
小宇突然举手：“那什么样的度假屋才算资产？”
“很简单，租金能覆盖所有成本，还有剩余。”教授举例，“三亚的某些民宿，旺季租金每月3万，扣除物业费、管理费，一年能净赚10万，这才是资产。
但这样的房源凤毛麟角，90%的度假屋，都是消费品。”
四、3个问题，5分钟判断手里的东西是资产还是负债
“说了这么多，到底该怎么判断？”张姐往前探了探身，笔记本翻到新的一页，“我那套学区房，孩子已经毕业了，现在到底该不该卖？”
“教你3个黄金问题，5分钟就能算明白。”教授在黑板写下：
第一个问题：它能自己生钱吗？
（现金流测试）
- 算清楚每年能从它身上拿到多少钱（租金、股息等）；
- 减去每年要花在它身上的钱（物业费、税费、维修费等）；
- 如果结果是正数，可能是资产；如果是负数，肯定是负债。
“张姐的学区房，孩子毕业后如果能租3000元\/月（年收入3.
6万），物业费+税费2万\/年，每年净赚1.
6万，这就算资产；如果租不出去，每年倒贴2万，就是负债。”
第二个问题：急用钱时，能快速卖掉吗？
（流动性测试）
- 查一下同类房源的成交周期（比如学区房平均3个月卖掉，度假屋平均1年卖掉）；
- 如果超过6个月才能卖掉，就算价格涨了，也可能因为“急用钱不得不降价”而亏掉；
- 流动性差的东西，就算是资产，也可能变成“看得见摸不着的钱”。
教授举例：“我朋友有幅名画，说是值500万，但挂了两年没卖掉，急用钱时只能打5折出手——这就是流动性差的坑。”
第三个问题：换个地方放钱，会不会更赚钱？
（机会成本测试）
- 把买它的钱，换成指数基金或银行理财，算一下每年能赚多少（比如100万买基金，年收益7万）；
- 和它能带来的净收益对比（比如100万的房子，年净赚2万）；
- 如果基金赚得更多，那这个东西就算不亏，也是“低效资产”，不如换成基金。
“张姐的学区房如果值800万，每年净赚1.
6万，而800万买基金每年能赚56万，显然基金更划算。”教授总结，“这时候，学区房就算不亏，也该卖掉换成更赚钱的资产。”
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